Désillusions du crowdfunding immobilier : révélateur d’une crise plus profonde du logement

Un récent article du Parisien montrait la désillusion des acteurs du crowdfunding immobilier. Cette affaire en dit long sur la situation catastrophique du logement en France. Car, derrière les promesses de rendement à deux chiffres et les plateformes numériques séduisantes, c’est en réalité l’extrême fragilité de notre politique du logement qui apparaît au grand jour. En effet, des milliers d’épargnants ont cru investir « sans risque » alors que, dans le même temps, produire du logement en France est devenu toujours plus complexe, plus incertain, et, disons-le, moins attractif pour les acteurs publics comme privés. Depuis plusieurs années, les signaux d’alerte s’accumulent. La remontée des taux d’intérêt, l’explosion des coûts de construction, la raréfaction du foncier disponible et l’effondrement du marché du logement neuf ont profondément déstabilisé l’ensemble de la chaîne de production. Le crowdfunding immobilier n’en est qu’une victime parmi d’autres. Mais il serait trop facile de n’y voir qu’un accident de marché.

Ce qui est en cause, plus profondément, c’est l’absence d’une politique ambitieuse et cohérente en matière de logement. Aujourd’hui, les élus locaux sont confrontés à une équation impossible : pourquoi construire davantage lorsque chaque projet suscite des oppositions, des recours et des nuisances pour les riverains, et vient mettre sous tension des services publics souvent déjà saturés – qu’il s’agisse des crèches, des écoles ou des équipements sportifs.

A cela s’ajoute une réalité souvent passée sous silence : construire ne rapporte plus, ou trop peu, aux collectivités. Les leviers fiscaux se sont considérablement réduits avec la suppression de la taxe d’habitation et les exonérations de la taxe sur le foncier bâti les premières années, les mécanismes de compensation des exonérations de taxe foncière sur les logements sociaux sont largement insuffisants, et les aides de l’État deviennent quasiment inexistantes. Dans ces conditions, pour les maires, l’incitation à produire du logement, social ou pas, s’est érodée mécaniquement. Le résultat est là : une production en berne, des projets fragilisés, des banques frileuses et des montages financiers de plus en plus risqués. Quand les fondamentaux ne tiennent plus, ce sont toujours les dispositifs périphériques qui vacillent en premier.
Il est donc urgent de changer de paradigme et d’élaborer une réelle politique dans ce domaine, concertée avec l’ensemble des acteurs.

Nous devons repenser en profondeur notre modèle de production du logement. Cela suppose de redonner des marges de manœuvre et des incitations aux collectivités locales, de sécuriser les opérations pour les investisseurs comme pour les habitants, de mieux articuler développement urbain et capacité des services publics. Il s’agit aussi de rendre à nouveau l’urbanisation désirable, ce qui suppose de redonner pleinement la main aux maires dans les projets d’aménagement urbain qui doivent concilier production de logements, de commerces et d’équipements, qualité de l’espace public avec une forte présence de la nature, organisation des mobilités dans un objectif de décarbonation. Tout ceci est possible, comme le montrent de nombreux exemples réussis. Il en va de notre capacité collective à répondre à un besoin fondamental : loger dignement les Français. Le crowdfunding immobilier n’est pas la cause du problème. Il en est le symptôme. Et c’est bien à la racine qu’il faut agir urgemment.

Philippe LAURENT
Maire de Sceaux
Vice-président de l’Association des Maires de France
Président de la Fédération des élus des entreprises publiques locales